Ausstattungsklassen
A = ohne Heizung, ohne Bad, WC im Treppenhaus
B = ohne Heizung, ohne Bad, WC in der Wohnung
C = ohne Heizung, mit Bad oder mit Heizung ohne Bad
D = mit Heizung, mit Bad

Einfache Wohnlage
Baujahr	A	B	C	D
bis 1948	2,05 - 2,27	2,27 - 2,42	2,42 - 2,89	2,89 - 3,23
1949 - 1960			2,79 - 3,21	3,20 - 3,50
1961 - 1971			3,26 - 3,42	3,50 - 3,74
1972 - 1978				3,74 - 4,12
1979 - 1985				4,12 - 4,50
1986 - 1992				4,26 - 4,85
1993 - 2001				4,74 - 5,31
Mittlere Wohnlage
Baujahr	A	B	C	D
bis 1948	2,16 - 2,37	2,32 - 2,47	2,47 - 2,94	3,21 - 3,60
1949 - 1960			3,00 - 3,37	3,53 - 3,91
1961 - 1971			3,42 - 3,69	3,84 - 4,26
1972 - 1978				4,16 - 4,72
1979 - 1985				4,72 - 5,11
1986 - 1992				5,11 - 5,53
1993 - 2001				5,48 - 6,20
Gute Wohnlage
Baujahr	A	B	C	D
bis 1948	2,42 - 2,58	2,58 - 2,94	2,94 - 3,42	3,42 - 3,84
1949 - 1960			3,47 - 3,63	3,84 - 4,21
1961 - 1971			3,58 - 3,84	4,11 - 4,50
1972 - 1978				4,48 - 5,15
1979 - 1985				5,11 - 5,65
1986 - 1992				5,53 - 6,20
1993 - 2001				6,20 - 6,65
Ab 2002 frei vereinbar

Allgemeine Vorbemerkungen zum Mietspiegel der Stadt Werl 2004

Die Vergleichsmietentabelle für nicht preisgebundene Mieten ist eine Orientierungshilfe, die den Vertragsparteien die Möglichkeit bieten soll, im Rahmen ortsüblicher Entgelte die Miethöhe eigenverantwortlich zu vereinbaren.

Das Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) regelt das Verfahren bei Mieterhöhungen für Altbauwohnungen und freifinanzierte Neubauwohnungen. Für die Miethöhe ist die ortsübliche Vergleichsmiete maßgebend. Das sind die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert worden sind.
Für das Mieterhöhungsverlangen ist der Mietspiegel ein Begründungsmittel. Nach § 2 MHG ist es aber auch möglich, die Erhöhung der Miete mit der Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen oder mit einem Sachverständigengutachten zu begründen.

Der Vermieter kann – soweit eine Erhöhung nicht durch Vereinbarungen der Parteien ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt (§ 1 MHG) – eine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn
a.) die bisherige Miete seit einem Jahr unverändert ist (ausgenommen Mieterhöhungen wegen Modernisierung, Erhöhung der Betriebskosten und Fremdkapitalzinsen),
b.) die angestrebte Miete die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen nicht übersteigt,
c.) die gesetzlich festgelegten Kappungsgrenzen beachtet werden.

Die Vergleichsmietentabelle enthält Richtwerte für Nettomieten (= Kaltmieten je qm Wohnfläche je Monat ohne Betriebskosten im Sinne § 27 Zweite Berechnungsverordnung – II. BV -). Diese Werte stellen Durchschnittsmieten dar, die sich auf typische Qualitätsmerkmale von nicht preisgebundenen Mietwohnungen beziehen. Von diesen Eckwerten kam in begründeten Einzelfällen nach oben wie nach unten abgewichen werden.

Der Mietspiegel wird bei Bedarf fortgeschrieben. Die Notwendigkeit der Fortschreibung wird von den Beteiligten mindestens alle zwei Jahre überprüft.

Die Möglichkeit, die Miete bei Modernisierungen gemäß § 3 MHG anzuheben (z.Z. jährlich 11 % der aufgewendeten Kosten), bleibt durch den Mietspiegel unberührt; vgl. aber II. Nr. 4.


II. Erläuterungen zur Mietwerttabelle

1. Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV sind in den Tabellenwerten nicht enthalten. Es handelt sich um folgende Kosten, vgl. Anlage 3 zu § 27 II. BV:
Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasser, Entwässerung, Heizungs- und Warmwasserkosten, Schornsteinreinigung, Reinigung und Wartung von Gas- und Warmwassergeräten, Fahrstuhlkosten, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Außen- und Allgemeinbeleuchtung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherung, Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel, Hauswart, sonstige Betriebskosten
1.1 Mietzinse können als Nettokaltmiete mit gesonderter Abrechnung aller Betriebskosten, als Teilinklusivmiete mit gesonderter Abrechnung bestimmter Betriebskosten oder als lnklusivmiete ohne gesonderte Abrechnung von Betriebskosten vereinbart werden.

2. Wohnungsart und Wohnungsgröße
Die Mietwerte in den einzelnen Rubriken beziehen sich auf abgeschlossene Wohnungen von 45 qm - 110 qm Wohnfläche, mit den für das Wohnen üblichen Nebenräumen sowie Zubehör, in Häusern ab zwei Wohnungen. Die Wohnfläche ist unter Anwendung der §§ 42 - 44 II. BV zu berechnen.

2.1 Ausstattung und bauliche Beschaffenheit der Wohnung können in besonderen Fällen zur Über- bzw. Unterschreitung der Tabellenwerte führen.
Wohnungen unter 45 qm – bis 10% Zuschlag möglich
Komfortwohnungen und Einfamilienhäuser - bis 10% Zuschlag möglich
Wohnungen über 110 qm - bis 10% Abschlag möglich

3. Wohnlagen
Für die Einstufung müssen die bei den einzelnen Wohnlagen genannten oder ähnliche Merkmale überwiegend zutreffen.

3.1 Einfache Wohnlage
Wohnungen, die starker Lärm- oder Geruchsbelästigung ausgesetzt sind. Wohnungen in Wohngebieten mit ungünstiger öffentlicher Verkehrsanbindung, mit fehlender Infrastruktur (Einkaufen für den täglichen Bedarf, Schule, Kindergarten).

3.2 Mittlere Wohnlage
Die meisten Wohnungen liegen in mittlerer Wohnlage, der Normalwohnlage, ohne besondere Vor- und Nachteile. Solche Wohngebiete sind zumeist dicht bebaut und weisen keine besonderen Beeinträchtigungen durch Lärm oder Geruch auf. Bei starkem Verkehrsaufkommen müssen genügend Freiräume vorhanden sein, die diesen Nachteil ausgleichen.

3.3 Gute Wohnlage
Wohnungen in Gebieten mit aufgelockerter Bebauung, auch mit größeren Wohnobjekten, Baumbepflanzung an Straßen und in Vorgärten, im Wesentlichen nur mit Anliegerverkehr, mit guten Einkaufsmöglichkeiten, in ruhiger und verkehrsgünstiger Lage; ohne das Wohnen beeinträchtigende Immissionen oder Einrichtungen.

4. Modernisierte Wohnungen
Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Heizenergie oder Wasser bewirken, liegt eine Modernisierung vor, die eine Mieterhöhung rechtfertigt; vgl. I. Nr. 6.
Soweit durch mehrere Modernisierungsmaßnahmen der Wohnungsstandard wesentlich gegenüber dem Wohnungsstandard bei der Errichtung des Gebäudes verbessert wird, ist die Einstufung in eine jüngere Baualtersstufe möglich.

Bei nachträglicher umfassender Modernisierung (Bauaufwand mehr als ein Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung) wird die Einstufung in eine Baualtersstufe in Betracht kommen, die dem Zeitpunkt der Fertigstellung der Modernisierung entspricht. Eine umfassende Modernisierung liegt nur vor, wenn die Wohnung hinsichtlich der Ausstattung, Größe und Beschaffenheit einer im Zeitpunkt der Modernisierung erstellten Neubauwohnung entspricht.

4.1 Instandhaltungen allein dürfen zu keiner Mieterhöhung führen. Modernisierungskosten, die der Mieter getragen hat, sind bei Berechnung nicht zu berücksichtigen.


Im Dezember 2003

Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verband Soest e.V.
Mieterverein des Kreises Soest e.V.
Stadt Werl

Der Mietspiegel ist gegen Portoersatz erhältlich bei den folgenden Stellen:

Stadt Werl, Der Bürgermeister, Sozialamt / Abt. Wohnungswesen
Hedwig-Dransfeld-Str. 21-23, 59457 Werl

Haus-. Wohnungs- und Grundeigentümer-Verband e.V. Soest
Waisenhausstr. 2, 59494 Soest
Postfach 14 39, 59474 Soest

Mieterverein des Kreises Soest e.V.
Ulricher Str. 37. 59494 Soest
Postfach 18 13, 59478 Soest