Ausstattungsklassen
A = ohne Heizung, ohne Bad, WC im Treppenhaus
B = ohne Heizung, ohne Bad, WC in der Wohnung
C = ohne Heizung, mit Bad oder mit Heizung ohne Bad
D = mit Heizung, mit Bad

Einfache Wohnlage
Baujahr	A	B	C	D
bis 1948	1,87 - 2,03	2,03 - 2,30	2,14 - 2,40	2,56 - 2,89
1949 - 1960			2,51 - 2,89	2,99 - 3,21
1961 - 1971			2,89 - 3,21	3,26 - 3,42
1972 - 1978				3,37 - 3,69
1979 - 1985				3,85 - 4,17
1986 - 1992				4,00 - 4,48
1993 - 2000				4,33 - 4,86
Mittlere Wohnlage
Baujahr	A	B	C	D
bis 1948	2,03 - 2,20	2,25 - 2,46	2,40 - 2,73	2,83 - 2,99
1949 - 1960			2,73 - 2,99	3,10 - 3,31
1961 - 1971			2,94 - 3,26	3,37 - 3,69
1972 - 1978				3,74 - 4,07
1979 - 1985				4,00 - 4,38
1986 - 1992				4,38 - 4,76
1993 - 2000				4,86 - 5,13
Gute Wohnlage
Baujahr	A	B	C	D
bis 1948	2,25 - 2,46	2,46 - 2,73	2,73 - 2,99	3,10 - 3,31
1949 - 1960			2,94 - 3,21	3,42 - 3,69
1961 - 1971			3,26 - 3,52	3,74 - 4,12
1972 - 1978				4,07 - 4,38
1979 - 1985				4,38 - 4,81
1986 - 1992				4,70 - 5,34
1993 - 2000				5,34 - 5,82
ab 2001:	freie Vereinbarungen
Baujahr =	Jahr der Fertigstellung der Wohnung

Allgemeine Vorbemerkungen zum Mietspiegel der Gemeinde Welver

1. Die Vergleichsmietentabelle für nicht preisgebundene Mieten stellt eine Orientierungshilfe dar, die es den Mietparteien ermöglichen soll, die Miethöhe in eigener Verantwortung nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung zu vereinbaren.

2. Das Mieterhöhungsverfahren für Altbau- und freifinanzierte Neubauwohnungen wird geregelt im Bürgerlichen Gesetzbuch $$ 558 ff.  Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
a) Die Erhöhung darf nicht durch Vereinbarung der Parteien ausgeschlossen sein. Ein Ausschluss kann sich auch aus den Umständen, insbesondere aus der Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins ergeben.
b) Die bisherige Miete muss seit 15 Monaten in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll unverändert sein, von Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen sowie gestiegenen Betriebskosten jedoch abgesehen. Das Erhöhungsverlangen kann frühestens 1 Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden.
c) Die vom Vermieter verlangte neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Das sind die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für die Vermietung von Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder, von Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind.
d.) Die gesetzlich festgelegten Kappungsgrenzen sind einzuhalten.

3. Die Vergleichsmietentabelle enthält Richtwerte für Nettomieten (= Kaltmieten je qm Wohnfläche je Monat ohne Betriebskosten im Sinne § 27 Berechnungsverordnung). Diese Werte stellen Durchschnittsmieten dar, die sich auf typische Qualitätsmerkmale von nicht preisgebundenen Mietwohnungen beziehen. Von diesen Eckwerten kann in begründeten Einzelfällen nach oben wie nach unten abgewichen werden.

4. Der Mietspiegel wird bei Bedarf fortgeschrieben. Die Notwendigkeit der Fortschreibung wird von den Beteiligten mindestens alle zwei Jahre überprüft.

5. Die Möglichkeit, bei Modernisierungsmaßnahmen die Miete nach $ 559 BGB anzuheben (z.Z. jährlich 11 % der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten), bleibt durch den Mietspiegel unberührt.II. Erläuterungen zur

Mietwerttabelle

1. Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV (II. BVO) sind in den Tabellenwerten nicht enthalten. Es handelt sich um folgende Kosten, vgl. Anlage 3 zu § 27 II. BVO:Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasser, Entwässerung, Heizungs- und Warmwasserkosten, Schornsteinreinigung, Reinigung und Wartung von Gas- und Warmwassergeräten, Fahrstuhlkosten, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Außen- und Allgemeinbeleuchtung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherung,Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel, Hauswart, sonstige Betriebskosten.Mieten können als Nettokaltmiete mit gesonderter Abrechnung aller Betriebskosten, als Teilinklusivmieten mit gesonderter Abrechnung bestimmter Betriebskosten oder als lnklusivmieten ohne gesonderte Abrechnung von Betriebskosten vereinbart werden.

2. Wohnungsart und Wohnungsgröße
Die Mietwerte in den einzelnen Rubriken beziehen sich auf abgeschlossene Wohnungen von 45 qm - 110 qm Wohnfläche, mit üblichen Nebenräumen und Anlagen ab zwei Wohnparteien. Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt gemäß §§ 42 - 44 II. BVO. Ausstattung und bauliche Beschaffenheit der Wohnung können in besonderen Fällen zur Über- bzw. Unterschreitung der Tabellenwerte führen.Wohnungen unter 45 qm     bis 10% Zuschlag möglichKomfortwohnungen und Einfamilienhäuser bis 10% Zuschlag möglichWohnungen über 110 qm    bis 10% Abschlag möglich

3. Wohnlagen
Für die Einstufung müssen die bei den einzelnen Wohnlagen genannten oder ähnliche Merkmale überwiegend zutreffen.

3.1 Einfache Wohnlage
Wohnungen, die starker Lärm- oder Geruchsbelästigung ausgesetzt sind; Wohnungen mit ungünstiger Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, mit ungünstigen Einkaufsmöglichkeiten, kaum Frei- oder Grünfläche

3.2 Mittlere Wohnlage
Die meisten Wohnungen liegen in mittlerer Wohnlage, der Normalwohnlage, ohne besondere Vor- und Nachteile. Solche Wohngebiete sind zumeist dicht bebaut und weisen keine besondere Beeinträchtigung durch Lärm oder Geruch auf. Bei starkem Verkehrsaufkommen müssen genügend Freiräume vorhanden sein, die diesen Nachteil ausgleichen.

3.3 Gute Wohnlage
Wohnungen in Gebieten mit aufgelockerter Bebauung, auch mit größeren Wohnobjekten, mit Baumbepflanzung an Straßen und in Vorgärten, im wesentlichen nur mit Anliegerverkehr, mit guten Einkaufsmöglichkeiten, das Wohnen nicht beeinträchtigenden Einrichtungen, sowie in ruhiger und verkehrsgünstiger Grünlage ohne bedeutenden Durchgangsverkehr.

4. Modernisierte Wohnungen
Von modernisierten Wohnungen kann gesprochen werden, wenn die Ausstattung, Grundrisslegung und technischen Einrichtungen wesentlich besser als die Standerdausstattung bei der Errichtung des Hauses erscheint. In diesem Falle kann es zulässig sein, das Haus in eine „jüngere“ Baujahresstufe einzustufen, als si dem tatsächlichen Alter des Hauses entspricht. Dann muss aber die Modernisierung dazu geführt haben, dass die Wohnung bei den Bewertungskriterien in allen Punkten dem Zustand entspricht, der bei Neubauten der „jüngeren“ Baujahresstufe vorliegt. Dabei sind strenge Maßstäbe anzulegen. Instandhaltungen allein dürfen zu keiner Mieterhöhung führen. Die Einstufung nach Modernisierung in eine „jüngere“ Baujahresstufe schließt die gleichzeitige Erhebung von Modernisierungszuschlägen gemäß §§ 559, 559a BGB aus.


Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verband Soest e.V.
Mieterverein des Kreises Soest e.V.
Gemeinde Welver.

Bei folgenden Stellen kann der Mietspiegel gegen Portoersatz angefordert werden:

Gemeinde Welver, Am Markt 4, 59514 Welver
Mieterverein Soest, Ulricher Str. 37. 59494 Soest
Haus & Grund Soest, Waisenhausstr. 2, 59494 Soest