Mietspiegel der Stadt Warstein
- gültig ab 01.01.2006 -

Ausstattungsklassen
A = ohne Heizung, ohne Bad, WC im Treppenhaus
B = ohne Heizung, ohne Bad, WC in der Wohnung
C = ohne Heizung, mit Bad oder mit Heizung ohne Bad
D = mit Heizung, mit Bad

Einfache Wohnlage
Baujahr	A	B	C	D
bis 1948	1,95 - 2,15	2,15 - 2,30	2,30 - 2,70	2,80 - 3,20
1949 - 1960			2,70 - 3,00	3,00 - 3,50
1961 - 1971			3,10 - 3,30	3,40 - 3,70
1972 - 1978				3,70 - 4,10
1979 - 1985				4,00 - 4,35
1986 - 1992				4,10 - 4,60
1993 - 1999				4,50 - 5,00
ab 2000				4,70 - 5,30
Mittlere Wohnlage
Baujahr	A	B	C	D
bis 1948	2,05 - 2,25	2,20 - 2,35	2,35 - 2,80	3,15 - 3,50
1949 - 1960			2,80 - 3,20	3,50 - 3,90
1961 - 1971			3,25 - 3,50	3,65 - 4,05
1972 - 1978				4,00 - 4,50
1979 - 1985				4,50 - 5,00
1986 - 1992				4,90 - 5,40
1993 - 1999				5,30 - 5,60
ab 2000				5,40 - 5,90
Gute Wohnlage
Baujahr	A	B	C	D
bis 1948	2,30 - 2,45	2,45 - 2,80	2,80 - 3,25	3,25 - 3,65
1949 - 1960			3,30 - 3,45	3,65 - 4,00
1961 - 1971			3,40 - 3,65	3,90 - 4,25
1972 - 1978				4,25 - 4,90
1979 - 1985				4,85 - 5,35
1986 - 1992				5,00 - 5,65
1993 - 1999				5,40 - 5,80
ab 2000				5,60 - 6,10

I. Allgemeine Vorbemerkungen

1. Dieser Mietspiegel ist eine Orientierungshilfe, die den Vertragspartnern die Möglichkeit bieten soll, im Rahmen ortsüblicher Entgelte die Miethöhe eigenverantwortlich zu vereinbaren.

2. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt das Verfahren bei Mieterhöhungen für freifinanzierten Wohnraum nach den §§ 557, 558 ff BGB. Für die Miethöhe ist die ortsübliche Vergleichsmiete maßgebend. Das sind die üblichen Entgelte, die in der Stadt Warstein für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.

Für das Mieterhöhungsverlangen ist der Mietspiegel ein Begründungsmittel. Nach 558 BGB ist es aber auch möglich: die Erhöhung der Miete mit der Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen oder mit einem Sachverständigen zu begründen.

3. Der Vermieter kann - soweit eine Erhöhung nicht durch Vereinbarung der Parteien ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt (§ 557 BGB) - eine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn

a) die bisherige Miete seit 15 Monaten unverändert ist (ausgenommen Mieterhöhung wegen Modernisierung, Erhöhung der Betriebskosten und Fremdkapitalzinsen),

b) die angestrebte Miete die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen nicht übersteigt,

c) die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht wird.

4. Die Vergleichsmietentabelle enthält Richtwerte für Nettomieten (= Kaltmiete je m² Wohnfläche je Monat ohne Betriebskosten). Diese Werte stellen Durchschnittsmieten dar, die sich auf typische Qualitätsmerkmale von nicht preisgebundenen Mietwohnungen beziehen. Von diesen Eckwerten kann in begründeten Einzelfällen nach oben wie nach unten abgewichen werden.

5. Der Mietspiegel wird bei Bedarf fortgeschrieben. Die Notwendigkeit der Fortschreibung wird von den Beteiligten im Regelfall alle zwei Jahre überprüft.

6. Die Möglichkeit, die Miete bei Modernisierung gemäß § 559 BGB anzuheben (z.H. jährlich 11% der aufgewendeten Kosten), bleibt durch den Mietspiegel unberührt, vgl. aber II. Nr. 4.


II. Erläuterung zur Mietwerttabelle

1. Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne des § 27, II. BV sind in den Tabellenwerten nicht enthalten. Es handelt sich um folgende Kosten, vgl. Anlage 3 zu § 27, II. BV: Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasser, Entwässerung, Heizungs- und Warmwasserkosten, Schornsteinreinigung, Reinigung und Wartung von Gas- und Warmwassergeräten, Fahrstuhlkosten, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Außen- und Allgemeinbeleuchtung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherung, Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel, Hauswart, sonstige Betriebskosten.

1.1
Die Miete kann nach § 556 Abs. 2 BGB als Nettokaltmiete mit gesonderter Abrechnung aller Betriebskosten als Teilinklusivmiete mit gesonderter Abrechnung bestimmter Betriebskosten oder als Vollinklusivmiete ohne gesonderte Abrechnung von Betriebskosten vereinbart werden. Es kann auch eine Betriebskostenpauschale vereinbart werden.

2. Wohnungsart und Wohnungsgröße
Die Mietwerte in den einzelnen Rubriken beziehen sich auf abgeschlossene Wohnungen von 45 m² - 110 m² Wohnfläche, mit den für das Wohnen üblichen Nebenräumen sowie Zubehör in Häusern ab zwei Wohnungen. Die Wohnfläche ist unter Anwendung der §§ 42 – 44 II. BV zu berechnen.

2.1
Ausstattung und bauliche Beschaffenheit der Wohnung können in besonderen Fällen zur Über- bzw. Unterschreitung der Tabellenwerte führen.
Wohnungen unter 45 m² bis 10% Zuschlag möglich
Komfortwohnungen/Einfamilienhäuser bis 20% Zuschlag möglich
Wohnungen über 110 m² bis 10% Abschlag möglich

3. Wohnlagen
Für die Einstufung müssen die bei den einzelnen Wohnlagen genannten oder ähnliche Merkmale überwiegend zutreffen.

3.1 Einfache Wohnlage
Wohnungen, die starker Lärm- oder Geruchsbelästigung ausgesetzt sind; Wohnungen in Wohngebieten mit ungünstiger öffentlicher Verkehrsanbindung oder mit fehlender Infrastruktur (Einkaufen für den täglichen Bedarf, Schule, Kindergarten).

3.2 Mittlere Wohnlage
Die meisten Wohnungen liegen in mittlerer Wohnlage, der Normalwohnlage ohne besondere Vor- und Nachteile. Solche Wohnungen sind zumeist dicht bebaut und weisen keine besonderen Beeinträchtigungen durch Lärm oder Geruch auf. Bei starkem Verkehrsaufkommen müssen genügend Freiräume vorhanden sein, die diesen Nachteil ausgleichen.

3.3 Gute Wohnlage
Wohnungen in Gebieten mit aufgelockerter Bebauung, auch mit größeren Wohnobjekten, Baumbepflanzung an Straßen und in Vorgärten, im wesentlichen nur mit Anliegerverkehr, mit guten Einkaufsmöglichkeiten, in ruhiger und verkehrsgünstiger Lage; ohne das Wohnen beeinträchtigende Immissionen oder Einrichtungen.

4. Modernisierte Wohnungen
Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, liegt eine Modernisierung im Sinne von § 559 BGB vor, die eine Mieterhöhung rechtfertigt, vergl. I. Nr. 6. Soweit durch Modernisierungsmaßnahmen der Wohnungsstandard wesentlich gegenüber dem Wohnungsstandard bei der Errichtung des Gebäudes verbessert wird, ist die Einstufung in eine jüngere Baualtersstufe möglich. Bei nachträglicher umfassender Modernisierung (Bauaufwand mehr als 1/3 der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung) wird die Einstufung in eine Baualtersstufe in Betracht kommen, die dem Zeitpunkt der Fertigstellung der Modernisierung entspricht. Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn die Wohnung hinsichtlich der Ausstattung, Größe und Beschaffenheit einer im Zeitpunkt der Modernisierung erstellten Neubauwohnung entspricht.

4.1
Instandhaltungen allein dürfen zu keiner Mieterhöhung führen. Modernisierungskosten, die der Mieter getragen hat, sind bei der Berechnung nicht zu berücksichtigen.


Warstein , im Januar 2006