Mietspiegel der Stadt Soest
- gültig ab 01.04.2007 -

Ausstattungsklassen
A = ohne Heizung, ohne Bad, WC im Treppenhaus
B = ohne Heizung, ohne Bad, WC in der Wohnung
C = ohne Heizung, mit Bad oder mit Heizung ohne Bad
D = mit Heizung, mit Bad

Einfache Wohnlage
Baujahr	A	B	C	D
bis 1948	2,05 - 2,20	2,20 - 2,40	2,40 - 2,75	2,75 - 3,30
1949 - 1960			2,75 - 3,30	3,30 - 3,60
1961 - 1971			3,30 - 3,60	3,60 - 3,85
1972 - 1980				3,70 - 4,30
1981 - 1990				4,30 - 4,75
1991 - 2002				4,75 - 5,70
Mittlere Wohnlage
Baujahr	A	B	C	D
bis 1948	2,20 - 2,40	2,50 - 2,60	2,60 - 3,40	3,35 - 3,85
1949 - 1960			3,40 - 3,85	3,70 - 4,10
1961 - 1971			3,85 - 4,05	3,95 - 4,60
1972 - 1980				4,35 - 5,00
1981 - 1990				4,85 - 5,50
1991 - 2002				5,50 - 6,25
Gute Wohnlage
Baujahr	A	B	C	D
bis 1948	2,75 - 2,95	2,90 - 3,20	3,20 - 3,85	3,85 - 4,35
1949 - 1960			3,85 - 4,30	4,35 - 4,60
1961 - 1971			4,30 - 4,60	4,60 - 5,00
1972 - 1980				5,00 - 5,55
1981 - 1990				5,55 - 6,35
1991 - 2002				6,35 - 7,00
ab 2003:	freie Vereinbarungen

I. Allgemeine Vorbemerkungen

1. Die Vergleichsmietentabelle für nicht preisgebundene Mieten stellt eine Orientierungshilfe dar, die es den Mietparteien ermöglichen soll, die Miethöhe in eigener Verantwortung nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung zu vereinbaren.

2. Das Mieterhöhungsverfahren für Altbau- und freifinanzierte Neubauwohnungen wird geregelt im Bürgerlichen Gesetzbuch §§ 558 ff BGB. Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

a) Die Erhöhung darf nicht durch Vereinbarung der Parteien ausgeschlossen sein. Ein Ausschluss kann sich auch aus den Umständen, insbesondere aus der Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins ergeben.

b) Die bisherige Miete muss seit 15 Monaten in dem Zeitpunkt zu dem die Erhöhung eintreten soll unverändert sein, von Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen sowie von gestiegenen Betriebskosten jedoch abgesehen. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens  1 Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden. 

c) Die vom Vermieter verlangte neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Das sind die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für die Vermietung von Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder, von Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind.

d) Die gesetzlich festgelegten Kappungsgrenzen sind einzuhalten.

3. Die Vergleichsmietentabelle enthält Richtwerte für Nettomieten (=Kaltmieten je qm Wohnfläche je Monat ohne Betriebskosten gem. § 556 BGB aus § 19 Wohnraumförderungsgesetz bzw. der Betriebskostenverordnung (vormals § 27 II. Berechnungsverordnung)). Diese Werte stellen Durchschnittsmieten dar, die sich auf typische Qualitätsmerkmale von nicht preisgebundenen Mietwohnungen beziehen. Von diesen Eckwerten kann in begründeten Einzelfällen nach oben wie nach unten abgewichen werden.

4. Der Mietspiegel wird bei Bedarf fortgeschrieben. Die Notwendigkeit der Fortschreibung wird von den Beteiligten mindestens alle zwei Jahre überprüft.

5. Die Möglichkeit, bei Modernisierungsmaßnahmen die Miete nach § 559 BGB anzuheben (z. Zt. 11 % jährlich der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten), bleibt durch den Mietspiegel unberührt, vgl. aber Schlussbemerkung.


II. Erläuterungen zur Mietwerttabelle

1. Betriebskosten
Betriebskosten die sich gemäß § 556 BGB aus § 19 Wohnraumförderungsgesetz bzw. der Betriebskostenverordnung (vormals II. BV) ergeben, sind in den Tabellenwerten nicht enthalten. Es handelt sich um folgende Kosten, vgl. Betriebskostenverord.:

• Grundsteuer, Wasserversorgung und Entwässerung
• Aufzug, Sach- und Haftpflichtversicherung
• Außen- und Allgemeinbeleuchtung
• Gemeinschaftsantenne, Breitbandversorgung
• Heizungs- und Warmwasserkosten incl. wiederkehrende Reinigungs- und Wartungskosten
• Schornsteinreinigung
• Reinigung und Wartung von Gas- und Warmwassergeräten
• sonstige Betriebskosten
• Hauswart, Hausreinigung
• Straßenreinigungsgebühren, Gartenpflege
• Müllabfuhrgebühren

Mietzinsen können als Nettokaltmieten mit gesonderter Abrechnung aller Betriebskosten oder als Teilinklusivmieten mit gesonderter Abrechnung bestimmter Betriebskosten oder als Inklusivmieten ohne gesonderte Abrechnung von Betriebskosten vereinbart werden.

2. Wohnungsart und Wohnungsgröße
Die Mietwerte in den einzelnen Rubriken beziehen sich auf abgeschlossene Wohnungen von 45 - 110 qm Wohnfläche, mit üblichen Nebenräumen und Anlagen, in Häusern ab zwei Wohnparteien. Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt gemäß §§ 42 - 44 II. BVO. Ausstattung und bauliche Beschaffenheit der Wohnung können in besonderen Fällen zur Über- bzw. Unterschreitung der Tabellenwerte führen.

Wohnungen unter 45 qm   bis 10 % Zuschlag möglich
Komfortwohnungen     bis 10 % Zuschlag möglich
Wohnungen über 110 qm   bis 10 % Abschlag möglich

Ein Bad ist ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung mit Badewanne und/oder Dusche, einer Warmwasserversorgungsanlage, sowie genügend Raum zum An- u. Auskleiden.

3. Wohnlagen
Für die Einstufung müssen die bei den einzelnen Wohnlagen genannten oder vergleichbare Merkmale überwiegend zutreffen.

3.1 Einfache Wohnlage
Wohnungen, die starker Lärm- oder Geruchsbelästigung ausgesetzt sind.
Wohnungen mit ungünstiger Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, mit ungünstigen Einkaufsmöglichkeiten, kaum Frei- und Grünfläche.

3.2 Mittlere Wohnlage
Die meisten Wohnungen liegen in mittlerer Wohnlage, der Normalwohnlage, ohne besondere Vor- und Nachteile. Solche Wohngebiete sind zumeist dicht bebaut und weisen keine besonderen Beeinträchtigungen durch Lärm oder Geruch auf. Bei starkem Verkehrsaufkommen müssen genügend Freiräume vorhanden sein, die diesen Nachteil ausgleichen.

3.3 Gute Wohnlage
Wohnungen in Gebieten mit aufgelockerter Bebauung, auch mit größeren Wohnobjekten, mit Baumpflanzung an Straßen und in Vorgärten, im Wesentlichen nur mit Anliegerverkehr, mit guten Einkaufsmöglichkeiten, das Wohnen nicht beeinträchtigende Einrichtungen sowie in ruhiger und verkehrsgünstiger Grünlage ohne bedeutenden Durchgangsverkehr.

4. Modernisierte Wohnungen
Von modernisierten Wohnungen kann gesprochen werden, wenn die Ausstattung, Grundrisslegung und technischen Einrichtungen wesentlich besser als die Standardausstattung bei Errichtung des Hauses erscheint.

In diesem Falle kann es zulässig sein, das Haus in eine „jüngere“ Baujahresstufe einzustufen, als sie dem tatsächlichen Alter des Hauses entspricht. Dann muss aber die Modernisierung dazu geführt haben, dass die Wohnung bei den Bewertungskriterien in allen Punkten dem Zustand entspricht, der bei Neubauten der „jüngeren“ Baujahresgruppe vorliegt. Dabei sind strenge Maßstäbe anzulegen.

Instandhaltungen allein dürfen zu keiner Mieterhöhung führen. Die Einstufung nach Modernisierung in eine „jüngere“ Baujahresstufe schließt die gleichzeitige Erhebung von Modernisierungszuschlägen gemäß §§ 559, 559a BGB aus.


59494 Soest, im Mai 2004

Der Mietspiegel ist gegen Portoersatz erhältlich bei folgenden Stellen:

Stadt Soest, Abt. Soziales/AG Wohnen
Am Vreithof 6, 59494 Soest

Haus und Grund e.V. Soest
Waisenhausstr. 2, 59494 Soest
Postfach 14 39, 59474 Soest

Mieterverein des Kreises Soest e.V.
Ulricherstr. 37, 59494 Soest
Postfach 18 13, 59478 Soest