Mietspiegel der Gemeinde Ense
- gültig ab 01.01.2006 -

Ausstattungsklassen
A = ohne Heizung, ohne Bad, WC im Treppenhaus
B = ohne Heizung, ohne Bad, WC in der Wohnung
C = ohne Heizung, mit Bad oder mit Heizung ohne Bad
D = mit Heizung, mit Bad

Einfache Wohnlage
Baujahr	A	B	C	D
bis 1948	2,10 - 2,25	2,25 - 2,45	2,40 - 2,60	2,70 - 3,05
1949 - 1960			2,65 - 3,00	3,05 - 3,25
1961 - 1971			3,00 - 3,15	3,20 - 3,60
1972 - 1978				3,60 - 4,15
1979 - 1985				4,10 - 4,45
1986 - 1992				4,40 - 4,80
1993 - 2001				4,80 - 5,40
Mittlere Wohnlage
Baujahr	A	B	C	D
bis 1948	2,25 - 2,40	2,40 - 2,55	2,60 - 3,00	3,05 - 3,25
1949 - 1960			3,00 - 3,20	3,20 - 3,45
1961 - 1971			3,10 - 3,30	3,35 - 3,75
1972 - 1978				3,75 - 4,40
1979 - 1985				4,30 - 4,75
1986 - 1992				4,75 - 5,30
1993 - 2001				5,20 - 6,00
Gute Wohnlage
Baujahr	A	B	C	D
bis 1948	2,45 - 2,60	2,60 - 2,95	3,00 - 3,15	3,20 - 3,45
1949 - 1960			3,10 - 3,30	3,35 - 3,85
1961 - 1971			3,30 - 3,75	3,80 - 4,35
1972 - 1978				4,35 - 4,80
1979 - 1985				4,75 - 5,10
1986 - 1992				5,10 - 5,70
1993 - 2001				5,70 - 6,25
ab 2002	freie Vereinbarungen

Allgemeine Vorbemerkungen

1. Die Vergleichsmietentabelle für nicht preisgebundene Mieten stellt eine Orientierungshilfe dar, die es den Mietparteien ermöglichen soll, die Miethöhe in eigener Verantwortung nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung zu vereinbaren.

2. Das Mieterhöhungsverfahren für Altbau- und freifinanzierte Neubauwohnungen wird geregelt im Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) als Bestandteil (Art. 3) des II. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes vom 18.12.74, zuletzt geändert durch das 4. Mietrechtsänderungsgesetz vom 21.07.93. Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

a.) Die Erhöhung darf nicht durch Vereinbarung der Parteien ausgeschlossen sein. Ein Ausschluss kann sich auch aus den Umständen, insbesondere aus der Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins ergeben.

b.) Die bisherige Miete muss seit einem Jahr unverändert sein, von Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen sowie von gestiegenen Betriebs- und Kapitalkosten jedoch abgesehen.

c.) Die vom Vermieter verlangte neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Das sind die üblichen Entgelte, die In der Gemeinde für die Vermietung von Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder, von Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind.

d.) Die gesetzlich festgelegten Kappungsgrenzen sind einzuhalten.

3. Die Vergleichsmietentabelle enthält Richtwerte für Nettomieten (= Kaltmieten je qm Wohnfläche je Monat ohne Betriebskosten gem. § 27 II. Berechnungsverordnung). Diese Werte stellen Durchschnittsmieten dar, die sich auf typische Qualitätsmerkmale von nicht preisgebundenen Mietwohnungen beziehen. Von diesen Eckwerten kam in begründeten Einzelfällen nach oben wie nach unten abgewichen werden.

4. Der Mietspiegel wird bei Bedarf fortgeschrieben. Die Notwendigkeit der Fortschreibung wird von den Beteiligten mindestens alle zwei Jahre überprüft.

5. Die Möglichkeit, bei Modernisierungsmaßnahmen die Miete nach § 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe anzuheben (z.Z. jährlich 11 % der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten), bleibt durch den Mietspiegel unberührt; vgl. aber Schlussbemerkung.


II. Erläuterungen zur Mietwerttabelle

1. Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne des § 27 II. Berechnungsverordnung (II BVO) sind in den Tabellenwerten nicht enthalten. Es handelt sich um folgende Kosten, vgl. Anlage 3 zu § 27 II. BVO:
Grundsteuer, Hauswart, Wasserversorgung und Entwässerung, Hausreinigung, Aufzug, Straßenreinigungsgebühren, Sach- und Haftpflichtversicherung, Gartenpflege, Außen- und Allgemeinbeleuchtung, Müllabfuhrgebühren, Gemeinschaftsantenne, Breitbandversorgung, Heizungs- und Warmwasserkosten incl. wiederkehrende Reinigungs- und Wartungskosten, Schornsteinreinigung, Reinigung und Wartung von Gas- und Warmwassergeräten, sonstige Betriebskosten

Mietzinse können als Nettokaltmiete mit gesonderter Abrechnung aller Betriebskosten, als Teilinklusivmiete mit gesonderter Abrechnung bestimmter Betriebskosten oder als lnklusivmiete ohne gesonderte Abrechnung von Betriebskosten vereinbart werden.

2. Wohnungsart und Wohnungsgröße
Die Mietwerte in den einzelnen Rubriken beziehen sich auf abgeschlossene Wohnungen von 45 qm - 110 qm Wohnfläche, mit üblichen Nebenräumen und Anlagen, in Häusern ab zwei Wohnparteien. Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt gemäß §§ 42 - 44 II. BVO. Ausstattung und bauliche Beschaffenheit der Wohnung können in besonderen Fällen zur Über- bzw. Unterschreitung der Tabellenwerte führen.
Wohnungen unter 45 qm – bis 10% Zuschlag möglich
Komfortwohnungen und Einfamilienhäuser - bis 10% Zuschlag möglich
Wohnungen über 110 qm - bis 10% Abschlag möglich

3. Wohnlagen
Für die Einstufung müssen die bei den einzelnen Wohnlagen genannten oder ähnliche Merkmale überwiegend zutreffen.
3.1 Einfache Wohnlage
Wohnungen, die starker Lärm- oder Geruchsbelästigung ausgesetzt sind. Wohnungen mit ungünstiger Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, mit ungünstigen Einkaufsmöglichkeiten, kaum Frei- oder Grünfläche.
3.2 Mittlere Wohnlage
Die meisten Wohnungen liegen in mittlerer Wohnlage, der Normalwohnlage, ohne besondere Vor- und Nachteile. Solche Wohngebiete sind zumeist dicht bebaut und weisen keine besonderen Beeinträchtigungen durch Lärm oder Geruch auf. Bei starkem Verkehrsaufkommen müssen genügend Freiräume vorhanden sein, die diesen Nachteil ausgleichen.
3.3 Gute Wohnlage
Wohnungen in Gebieten mit aufgelockerter Bebauung, auch mit größeren Wohnobjekten, mit Baumbepflanzung an Straßen und in Vorgärten, im Wesentlichen nur mit Anliegerverkehr, mit guten Einkaufsmöglichkeiten, das Wohnen nicht beeinträchtigenden Einrichtungen, sowie in ruhiger und verkehrsgünstiger Grünlage ohne bedeutenden Durchgangsverkehr.

4. Modernisierte Wohnungen
Von modernisierten Wohnungen kann gesprochen werden, wenn die Ausstattung, Grundrisslegung und technischen Einrichtungen wesentlich besser als die Standardausstattung bei Errichtung des Hauses erscheint.

In diesem Falle kann es zulässig sein, das Haus in eine „jüngere“ Baujahresstufe einzustufen, als sie dem tatsächlichen Alter des Hauses entspricht. Dann muss aber die Modernisierung dazu geführt haben, dass die Wohnung bei den Bewertungskriterien in allen Punkten dem Zustand entspricht, der bei Neubauten der „jüngeren“ Baujahresgruppe vorliegt.

Dabei sind strenge Maßstäbe anzulegen.

Instandhaltungen allein dürfen zu keiner Mieterhöhung führen. Die Einstufung nach Modernisierung in eine „jüngere“ Baujahresstufe schließt die gleichzeitige Erhebung von Modernisierungszuschlägen gemäß § 3 MHG aus.

Im Dezember 2005

Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verband Soest e.V.
Mieterverein des Kreises Soest e.V.
Gemeinde Ense

Der Mietspiegel ist gegen Portoersatz erhältlich bei den folgenden Stellen:

Gemeinde Ense,
Rathaus, Postfach 10 40, 59463 Ense-Bremen

Haus-. Wohnungs- und Grundeigentümer-Verband e.V. Soest
Waisenhausstr. 2, 59494 Soest
Postfach 14 39, 59474 Soest

Mieterverein des Kreises Soest e.V.
Ulricher Str. 37. 59494 Soest
Postfach 18 13, 59478 Soest