Ausstattungsklassen
A = ohne Heizung, ohne Bad, WC im Treppenhaus
B = ohne Heizung, ohne Bad, WC in der Wohnung
C = ohne Heizung, mit Bad oder mit Heizung ohne Bad
D = mit Heizung, mit Bad

Einfache Wohnlage
Baujahr	A	B	C	D
bis 1948	2,00 - 2,10	2,10 - 2,30	2,30 - 2,70	3,00 - 3,20
1949 - 1960			2,75 - 3,05	3,30 - 3,50
1961 - 1971			3,30 - 3,50	3,60 - 3,90
1972 - 1978				4,00 - 4,20
1979 - 1985				4,20 - 4,50
1986 - 1992				4,50 - 4,80
1993 - 2001				4,80 - 5,45
Mittlere Wohnlage
Baujahr	A	B	C	D
bis 1948	2,30 - 2,50	2,50 - 2,85	2,85 - 3,05	3,05 - 3,45
1949 - 1960			3,05 - 3,40	3,45 - 3,75
1961 - 1971			3,60 - 3,85	3,90 - 4,40
1972 - 1978				4,50 - 4,80
1979 - 1985				4,85 - 5,15
1986 - 1992				5,15 - 5,50
1993 - 2001				5,50 - 6,05
Gute Wohnlage
Baujahr	A	B	C	D
bis 1948	2,40 - 2,60	2,65 - 2,95	2,95 - 3,30	3,40 - 3,75
1949 - 1960			3,40 - 3,55	3,85 - 4,15
1961 - 1971			3,75 - 4,05	4,40 - 4,75
1972 - 1978				4,95 - 5,20
1979 - 1985				5,25 - 5,70
1986 - 1992				5,70 - 6,20
1993 - 2001				6,20 - 6,75

Allgemeine Vorbemerkungen zum Mietspiegel der Gemeinde Bad Sassendorf 2005

1. Die Vergleichsmietentabelle für Mieten ist eine Orientierungshilfe, die den Vertragsparteien die Möglichkeit bieten soll, im Rahmen ortsüblicher Entgelte die Miethöhe eigenverantwortlich zu vereinbaren.

2. Das Gesetz regelt das Verfahren über Mieterhöhungen für Altbauwohnungen und freifinanzierte Neubauwohnungen. Für die Miethöhe ist die ortsübliche Vergleichsmiete maßgebend. Das sind die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Für das Mieterhöhungsverlangen ist der Mietspiegel ein Begründungsmittel nach dem Gesetz. Es ist aber auch möglich, die Erhöhung der Miete mit der Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen oder mit einem Sachverständigengutachten zu begründen.

3. Der Vermieter kann – soweit eine Erhöhung nicht durch Vereinbarungen der Parteien ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt – eine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn
a.) die bisherige Miete, in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist (ausgenommen Mieterhöhungen wegen Modernisierung und Erhöhung der Betriebskosten).
b.) die angestrebte Miete die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen nicht übersteigt,
c.) die gesetzlich festgelegten Kappungsgrenzen beachtet werden.

4. Die Vergleichsmietentabelle enthält Richtwerte für Nettomieten (= Kaltmieten je qm Wohnfläche je Monat ohne Betriebskosten gem. § 556 BGB aus §19 Wohnrauförderungsgesetz bzw. der Betriebskostenverordnung(vormals § 27 Zweite Berechnungsverordnung). Diese Werte stellen Durchschnittsmieten dar, die sich auf typische Qualitätsmerkmale von Mietwohnungen beziehen. Von diesen Eckwerten kam in begründeten Einzelfällen nach oben wie nach unten abgewichen werden.

5. Der Mietspiegel für Altbauwohnungen und freifinanzierte Neubauwohnungen wird bei Bedarf fortgeschrieben. Die Notwendigkeit der Fortschreibung wird von den Beteiligten mindestens alle zwei Jahre überprüft.

6. Die Möglichkeit, die Miete bei Modernisierungen anzuheben (z.Z. jährlich 11 % der aufgewendeten Kosten), bleibt durch den Mietspiegel unberührt; vgl. aber II. Nr. 4.


II. Erläuterungen zur Mietwerttabelle

1. Betriebskosten
Betriebskosten gemäß § 556 BGB aus § 19 Wohnraumförderungsgesetz bzw. der Betriebskostenverordnung (vormals II. BV) sind in den Tabellenwerten nicht enthalten. Es handelt sich um folgende Kosten, vgl. Betriebskostenverordnung:
Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasser, Entwässerung, Heizungs- und Warmwasserkosten, Schornsteinreinigung, Reinigung und Wartung von Gas- und Warmwassergeräten, Fahrstuhlkosten, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Außen- und Allgemeinbeleuchtung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherung, Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel, Hauswart, sonstige Betriebskosten

1.1 Mietzinse können als Nettokaltmiete mit gesonderter Abrechnung aller Betriebskosten, als Teilinklusivmiete mit gesonderter Abrechnung bestimmter Betriebskosten oder als lnklusivmiete ohne gesonderte Abrechnung von Betriebskosten vereinbart werden.

2. Wohnungsart und Wohnungsgröße
Die Mietwerte in den einzelnen Rubriken beziehen sich auf abgeschlossene Wohnungen von 45 qm - 110 qm Wohnfläche, mit den für das Wohnen üblichen Nebenräumen sowie Zubehör, in Häusern ab zwei Wohnungen. Die Wohnfläche ist unter Anwendung der Wohnflächenverordnung zu berechnen.

2.1 Ausstattung und bauliche Beschaffenheit der Wohnung können in besonderen Fällen zur Über- bzw. Unterschreitung der Tabellenwerte führen.
Wohnungen unter 45 qm – bis 10% Zuschlag möglich
Komfortwohnungen und Einfamilienhäuser - bis 10% Zuschlag möglich
Wohnungen über 110 qm - bis 10% Abschlag möglich

3. Wohnlagen
Für die Einstufung müssen die bei den einzelnen Wohnlagen genannten oder ähnliche Merkmale überwiegend zutreffen.

3.1 Einfache Wohnlage
Wohnungen, die starker Lärm- oder Geruchsbelästigung ausgesetzt sind. Wohnungen in Wohngebieten mit ungünstiger öffentlicher Verkehrsanbindung, mit fehlender Infrastruktur (Einkaufen für den täglichen Bedarf, Schule, Kindergarten).

3.2 Mittlere Wohnlage
Die meisten Wohnungen innerhalb der Gemeinde liegen in mittlerer Wohnlage, ohne besondere Vor- und Nachteile. Solche Wohngebiete weisen keine besonderen Beeinträchtigungen durch Lärm oder Geruch auf; sie haben in Bereichen mit stärkerem Verkehrsaufkommen einen ausreichenden Freiraum zum Ausgleich dieses Nachteils, eine ausreichende öffentliche Verkehrsanbindung; Schule oder Kindergarten ist vorhanden; Einkaufsmöglichkeiten bestehen.

3.3 Gute Wohnlage
Wohnungen in Gebieten mit aufgelockerter Bebauung, auch mit größeren Wohnobjekten, Baumbepflanzung an Straßen und in Vorgärten, im Wesentlichen nur mit Anliegerverkehr, aber guter öffentlicher Verkehrsanbindung, mit guten Einkaufsmöglichkeiten, mit Haupt- oder Grundschule, mit Kindergarten; ohne das Wohnen beeinträchtigende Immissionen.

4. Modernisierte Wohnungen
Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Heizenergie oder Wasser bewirken, liegt eine Modernisierung vor, die eine Mieterhöhung rechtfertigt; vgl. I. Nr. 6.

Soweit durch mehrere Modernisierungsmaßnahmen der Wohnungsstandard wesentlich gegenüber dem Wohnungsstandard bei der Errichtung des Gebäudes verbessert wird, ist die Einstufung in eine jüngere Baualtersstufe möglich.

Bei nachträglicher umfassender Modernisierung (Bauaufwand mehr als ein Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung) wird die Einstufung in eine Baualtersstufe in Betracht kommen, die dem Zeitpunkt der Fertigstellung der Modernisierung entspricht. Eine umfassende Modernisierung liegt nur vor, wenn die Wohnung hinsichtlich der Ausstattung, Größe und Beschaffenheit einer im Zeitpunkt der Modernisierung erstellten Neubauwohnung entspricht.

4.1 Instandhaltungen allein dürfen zu keiner Mieterhöhung führen. Modernisierungskosten, die der Mieter getragen hat, sind bei Berechnung nicht zu berücksichtigen.

Im April 2005

Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verband Soest e.V.
Mieterverein des Kreises Soest e.V.
Gemeinde Bad Sassendorf

Der Mietspiegel ist gegen Portoersatz erhältlich bei den folgenden Stellen:

Gemeinde Bad Sassendorf,
Eichendorffstr. 1, 59505 Bad Sassendorf

Haus-. Wohnungs- und Grundeigentümer-Verband e.V. Soest
Waisenhausstr. 2, 59494 Soest
Postfach 14 39, 59474 Soest

Mieterverein des Kreises Soest e.V.
Ulricher Str. 37. 59494 Soest
Postfach 18 13, 59478 Soest